Disputa sobre indenização trava criação de parque em área de Mata Atlântica que teve zoneamento alterado na Zona Sul de SP

A criação do Parque Chácara Alfomares, previsto para uma área de 63 mil m² com Mata Atlântica em regeneração na Zona Sul de São Paulo, está travada por uma disputa judicial entre a prefeitura e a Viver Incorporadora, atual proprietária do terreno.

O impasse gira em torno da indenização que deverá ser paga pela desapropriação da área, que teve seu preço de mercado desvalorizado em cerca de 90% após ser classificada, em julho de 2024, como Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM).

Uma perícia judicial calculou que a mudança no enquadramento urbanístico derrubou o valor do terreno de R$ 115,2 milhões para R$ 11,5 milhões. Enquanto a classificação anterior (ZER-1) permitia a construção de moradias de baixa densidade, as regras atuais limitam o potencial construtivo para priorizar a preservação do meio ambiente.

A empresa argumenta que a indenização deve refletir o potencial imobiliário anterior à mudança, incluindo o lucro que deixou de ganhar com os projetos que pretendia desenvolver na área. Já o município defende que sejam consideradas as restrições urbanísticas e ambientais atualmente em vigor.

🔍 A Lei de Zoneamento de São Paulo, oficialmente chamada de Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, é o conjunto de regras que determina o que pode ser construído e quais atividades podem funcionar em cada lote da cidade. Ela passou por uma revisão aprovada pela Câmara Municipal em janeiro de 2024, com ajustes complementares aprovados em julho do mesmo ano.

Diante da divergência, a Justiça determinou a realização de uma nova perícia e pediu manifestação do Ministério Público estadual (MP-SP) antes de definir o valor final.

Questionada pelo g1, a prefeitura disse que "o avanço do projeto do futuro Parque Chácara Alfomares depende da conclusão da ação de desapropriação em curso na Justiça e demais questões judiciais relacionadas ao caso". Não há, portanto, um cronograma para implantação do equipamento (leia nota na íntegra abaixo).

A equipe de reportagem também tentou contato com a Viver Incorporadora por e-mail, telefone e mensagem de texto para solicitar um posicionamento, mas não obteve resposta até a última atualização deste texto.

O plano original da Viver Incorporadora ao adquirir o terreno da chácara em 2001 era construir um condomínio residencial com casas de alto padrão, à semelhança de outros já existentes no Alto da Boa Vista e na Chácara Flora, bairros ricos na região de Santo Amaro.

O projeto chegou a ser autorizado pela prefeitura e parte da área verde foi desmatada, mas o empreendimento acabou embargado em 2008 a pedido da Promotoria do Meio Ambiente, que questionou a regularidade das licenças municipais na Justiça. Os alvarás e Termos de Compromisso Ambiental (TCAs) são objeto de ação nos tribunais superiores até hoje.

Com o embargo das obras, a vegetação se regenerou gradualmente nos anos seguintes, voltando a ocupar praticamente todo o terreno (como mostram as imagens de satélite abaixo), ainda que em algumas ocasiões a incorporadora tenha retomado, momentaneamente, o corte de árvores. Isso reforçou a mobilização da vizinhança, que fez protestos e reuniu cerca de 121 mil assinaturas contra o empreendimento e pela preservação da mata.

Um relatório do Herbário Municipal obtido pelo g1 identificou a existência de 111 espécies vegetais no terreno, incluindo árvores ameaçadas. A fauna, por sua vez, é composta por 171 espécies, principalmente de aves – entre elas a araponga, a tiriba e o papagaio, que segundo o documento "se encontram nas listas de ameaçados de extinção e/ou pelo tráfico internacional de animais".

Em 2020, a Secretaria do Verde e do Meio Ambiente reconheceu que a área é importante para a conservação da biodiversidade de São Paulo e o Conpresp (conselho de preservação do patrimônio da capital) abriu um processo de tombamento do Jardim Alfomares, impondo novos entraves para a construção do condomínio.

A revisão do Plano Diretor Estratégico do município, em julho de 2023, marcou um novo capítulo da disputa com a inclusão da Chácara Alfomares na lista de parques a serem implementados pela prefeitura. Cinco meses depois, a gestão Ricardo Nunes (MDB) publicou um decreto de utilidade pública e passou a planejar a ação na Justiça para desapropriar o terreno.

No início do processo, aberto em outubro de 2024, o município depositou cerca de R$ 14,5 milhões em juízo para viabilizar a imissão provisória na posse, mecanismo que permite ao poder público assumir o controle do imóvel antes do fim da ação. A incorporadora, porém, contestou o valor da indenização alegando que existia uma avaliação anterior, em processo de desapropriação amigável, com valor cerca de dez vezes superior.

A controvérsia ganhou força após a perícia preliminar apontar valores muito discrepantes para os dois zoneamentos. Diante da divergência, o juiz da 6ª Vara da Fazenda Pública condicionou a imissão na posse ao depósito do valor mais alto, de R$ 115,2 milhões, até decisão definitiva.

Isso levou a prefeitura a recuar no interesse imediato em assumir a posse do terreno – nos autos, o município informou que não possui orçamento disponível para complementar o depósito. Na prática, a desapropriação ficou paralisada enquanto a Justiça analisa qual critério deve prevalecer para calcular a chamada "justa indenização".

O ponto central é a definição do marco que servirá como referência para a avaliação do terreno. O advogado Gustavo Lucredi, especialista em Direito Público, explica que a regra geral adotada pela Justiça em ações de desapropriação é calcular a indenização com base nas condições existentes no momento da avaliação pericial, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Segundo o especialista, porém, a própria jurisprudência admite exceções quando a aplicação dessa regra produz distorções, como a valorização exagerada do imóvel no caso de processos que se arrastam por muito tempo. Na avaliação dele, o mesmo raciocínio jurídico pode ser aplicado em sentido inverso quando ocorre uma desvalorização expressiva.

No caso do Alfomares, a Justiça deverá analisar a sequência dos acontecimentos, como a inclusão da área na lista de futuros parques municipais, a publicação do decreto de utilidade pública e a posterior mudança de zoneamento para ZEPAM. Também deverão ser considerados fatores como a relevância ambiental do terreno e a situação dos projetos imobiliários anteriormente aprovados para o local.

Lucredi avalia que, dada a complexidade da equação, a decisão pode buscar um ponto intermediário entre as teses defendidas pela prefeitura e pela incorporadora. Isso ocorreria caso a Justiça conclua, por um lado, que a mudança de zoneamento contribuiu para a forte desvalorização do imóvel, mas por outro reconheça que a área já possuía características ambientais que justificavam um grau maior de proteção urbanística.

"Pode ser que o juiz não siga um ou outro critério, mas entenda que é o caso de adotar um meio-termo, considerando que a área realmente deveria ser protegida e que a classificação anterior estava errada", resume o especialista.

Apesar da indefinição judicial, a prefeitura já elaborou uma minuta do decreto de criação do parque e constituiu um conselho gestor para discutir seu futuro uso.

A conselheira Cecília Oliveira, representante da Associação dos Amigos do Bairro Alto da Boa Vista (Sababv), defende que o Alfomares seja mantido como área de preservação. "Nós estamos num ponto alto da região, e levantamentos de fauna mostraram que várias aves, algumas até com risco de extinção, têm nessa mata seu local de reprodução. Então a ideia é manter fechado e fazer visitas guiadas, em convênio com universidades e institutos de pesquisa", explicou.

O que diz a prefeitura

"A Prefeitura de São Paulo informa que o avanço do projeto do futuro Parque Chácara Alfomares depende da conclusão da ação de desapropriação em curso na Justiça e demais questões judiciais relacionadas ao caso. O processo foi iniciado em outubro de 2024, quando a área já estava enquadrada como Zona Especial de Proteção Ambiental (ZEPAM), ou seja, não houve alteração de zoneamento desde então. A proposta de valor da indenização de R$11,5 milhões foi apontada por Assistente Técnico do Departamento de Desapropriações da Procuradoria Geral do Município (DESAP/PGM) e os critérios serão apresentados em juízo. Eventuais débitos tributários serão deduzidos no pagamento final. Os alvarás e os Termos de Compromisso Ambiental (TCAs) são objeto da ação judicial, portanto não cabe, neste momento, manifestação sobre a validade desses documentos. Também não é possível estabelecer um cronograma para a implantação do equipamento enquanto a questão estiver em tramitação na Justiça. O local abriga um fragmento de Mata Atlântica e foi declarado de utilidade pública por meio do Decreto Municipal nº 63.066/2023."